Услуги аренды в бухгалтерском учете

Большинству предприятий в существующих экономических условиях трудно накопить средства на постройку или капитальный ремонт помещения. Аренда имущества позволяет работать компании без таких вложений. Особой популярностью она пользуется у предприятий сегмента малого бизнеса. При заключении договора следует помнить, что в бухгалтерском учете услуг аренды существует большое количество различных нюансов.

Общие положения об аренде

Отношения между арендодателем и арендатором регулируются главой 34 ГК РФ. В ней описаны все обязательные пункты договора и его отличия от соглашения о прокате:

• Объект аренды. Не все виды имущества могут передаваться для временного использования. Передаваемый по договору объект должен быть четко описан, чтобы его можно было однозначно идентифицировать.
• Права и обязанности арендодателя и арендатора. Для бухгалтерского учета это самый важный пункт, поскольку он определяет распределение затрат между субъектами договора.
• Срок передачи имущества для использования. Если услуга аренды оказывается на протяжении более чем 12 месяцев, сделка подлежит обязательной регистрации в государственном органе.
• Порядок передачи имущества арендатору и последующего возврата арендодателю.
• Ответственность сторон в случае порчи имущества. Любая из сторон может потребовать покрытия убытков, досрочно расторгнуть договор или недоплатить (потребовать дополнительной оплаты) сумму понесенных на восстановление объекта аренды расходов.
• Обеспечение прав третьих лиц на имущество. Объект может находиться в залоге или под арестом. Информация об этом должна быть указана в договоре. Наличие обременения не является препятствием для заключения соглашения.
• Порядок расчета арендной платы.
• Процедура смены арендодателя или арендатора. Услуга предоставления имущества для использования может не прекращаться, даже если помещение продано или арендодатель умер и теперь объектом владеет его наследник.
• Порядок прекращения действия договора и автоматического его продления, если у сторон нет претензий друг к другу. Следует обратить внимание, что арендатор обязан возвратить имущество арендодателю в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.
• Процедура компенсации за неотделимые улучшения (которые арендатор не имеет возможности забрать с собой при выезде из помещения). Такие улучшения необходимо обязательно согласовывать с собственником имущества.
• Основания для досрочного расторжения договора. Это порча имущества, небрежное к нему отношение, отсутствие капитального ремонта, создание препятствий для пользования помещением и нарушение сроков перечисления арендной платы.

В случае добросовестного исполнения договора, существующий арендатор имеет преимущественное право на заключение нового соглашения или продления действующего. Такие гарантии предоставлены ему ГК РФ. Существует возможность выкупа арендатором имущества. Для этого ему необходимо перечислить оговоренную сумму собственнику.

Распределение расходов между сторонами договора аренды обычно производится следующим образом:

• Затраты на капитальный ремонт несет арендодатель.
• Затраты на текущий ремонт и иные расходы на поддержание имущества в надлежащем состоянии несет арендатор.

Как аренда отражается в учете

Порядок фиксации хозяйственных операций в регистрах бухгалтерского учета значительно отличается у арендатора и арендодателя. У того, кто передает имущество, должны отражаться следующие операции:

• Выставление счета за пользование объектом недвижимости;
• Получение авансового платежа;
• Реализация услуги (оформление акта и счет-фактуры, если компания является плательщиком НДС);
• Начисление переменных затрат при их наличии. В некоторых договорах арендатор отдельно оплачивает электроэнергию, тепло, воду и канализацию, услуги связи и доступ в Интернет.
• Получение оплаты переменных расходов, контроль отсутствия дебиторской задолженности.

Для арендатора все значительно проще. В его бухгалтерском учете отражается только осуществление арендных платежей и принятие затрат за полученные услуги временного пользования объектом недвижимости. Если арендатор является плательщиком НДС, потребуется учесть операцию аренды в расчетах налога.

Ведение бухгалтерского учета у арендодателя

Арендодатель является собственником имущества. Оно должно быть отражено на счете 01. Приходуется оно по первоначальной стоимости. Затем по нему начисляется амортизация. В бухучете она отражается на счете 02, но в корреспонденции со счетом 01. В результате стоимость имущества постепенно снижается. Она отражается на счете 01 и называется остаточной.

Порядок бухгалтерского учета доходов от услуг по аренде зависит от основного направления бизнеса компании. Если в ЕГРЮЛ таковым значится сдача имущества в аренду, то они будут отражаться на счете 90, как выручка от основного вида деятельности. Операции по данному счету проводятся в корреспонденции со счетом 62. На последнем учитываются расчеты с покупателями и заказчиками (реализация услуг аренды). Затраты на содержание помещения аккумулируются на счете 20 или 44.

Если предоставление имущества сторонней организации для временного использования не является основным направлением бизнеса, то выручка от нее будет отражаться на счете 91. На нем отражаются прочие доходы и расходы. Корреспондировать данный счет будет со счетом 76, на котором фиксируются расчеты с прочими дебиторами.

Получение оплаты от арендатора в обоих случаях отражается на счете 51 (если она произведена безналичным путем) или на счете 50 (внесение арендной платы наличными в кассу).

Налоги рассчитываются в зависимости от применяемого режима налогообложения. Если применяется УСН, то арендодатель платит 6% от выручки, и может не задумываться об отражении расходов и ведении полноценного бухгалтерского учета. При базе налога «доходы минус расходы» требуется подбирать подтверждающие затраты документы. Затем рассчитывать финансовый результат и платить от него 15%.

Капитальный ремонт может учитываться двумя способами:

• С использованием счета 08. На нем аккумулируются все инвестиционные затраты, которые в последующем увеличивают стоимость объекта на счете 01.
• С созданием резерва на ремонт. В этом случае предприятие сначала накапливает определенную сумму средств, затем расходует ее на проведение капитального ремонта. В такой ситуации увеличиваются текущие расходы предприятия.

Если организация использует ОСНО, то требуется вести бухгалтерский и налоговый учет, рассчитывать и уплачивать НДС и налог на прибыль. Такой режим налогообложения выгодно использовать крупным компаниям.

Ведение бухгалтерского учета у арендатора

Порядок отражения услуг по аренде в данном случае зависит от того, для каких целей принимается имущество. Если оно будет эксплуатироваться в рамках основной деятельности (например, производство), то взаиморасчеты с арендодателем будут отражаться на счете 60, а затраты на аренду аккумулироваться на счете 20 или 25. Затраты на текущий ремонт фиксируются на этих же счетах.

В ситуации, когда имущество используется не для основной деятельности, расчеты будут также фиксироваться на счете 60, а затраты аккумулироваться на счете 91, как прочие расходы. Оплата услуг по аренде помещений в обоих случаях отражается на счете 51 (если проводится в безналичной форме) или на счете 50 (при наличной форме расчетов).

Имущество, принятое для временного использования отражается за балансом на счете 001. Право собственности компании на объект отсутствует, поэтому он не относится к активам организации.

При использовании компании УСН с базой «доходы», оплата услуг по аренде на сумму обязательных платежей никак не влияет. Если базой для начисления налогов является разница между доходами и расходами, то аренда позволяет снизить обязательные платежи при правильном оформлении документов. При работе на ОСНО требуется оформление актов оказанных услуг и счетов-фактур для корректного расчета НДС.

Таким образом, ведение бухгалтерского учета арендных операций является трудоемким и требует определенного набора специальных знаний.